У нас удобная мобильная версия 1prime.ru
Статьи
/ Статьи

Против элиты: кого обидит новая инициатива Минстроя

Недвижимость

МОСКВА, 12 июл — ПРАЙМ. Анна Подлинова. Минстрой подготовил поправки к закону о долевом строительстве, согласно которым, в случае банкротства застройщика, покупателям квартир будет компенсирована сумма, эквивалентная стоимости 100 квадратных метров. Поправки направлены на защиту граждан, которые покупают доступное жилье, пояснили в Минстрое, уточнив, что помощь предусмотрена по аналогии с механизмом, который применяет Агентство по страхованию вкладов (АСВ).

Эксперты говорят, что инициатива разрабатывается на благо покупателей массового сегмента и направлена против приобретателей элитного жилья. Они объясняют, что под доступным жильем понимаются квартиры эконом- и комфорт-класса, средняя площадь которых на первичном рынке составляет 50-70 кв. м. При этом большинство экспертов, опрошенных агентством "Прайм", считают, что введение новых правил, в частности отчисления застройщиков в Компенсационный фонд, не повлияют на рост цен на жилье. 

Руководитель аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость" Дмитрий Таганов отмечает, что если деятельность Фонда будет организована по аналогии с работой АСВ, то данная инициатива вполне эффективна. "Практика показывает, что Агентство в кратчайшие сроки компенсирует вклад дольщика (до 1,4 миллиона рублей), если банк разорился. Поскольку средняя площадь приобретаемых квартир на первичном рынке составляет 60-70 кв. м, подавляющему большинству обманутых дольщиков будет компенсирована фактически полная стоимость их квартир", - говорит он и называет инициативу перспективной. 

Говоря про отчисления в Компенсационный фонд, Таганов заметил, что застройщики становятся банкротами довольно редко, особенно если речь идет о крупных игроках рынка. "Считаю, что у государства достаточно ресурсов для возмещения обманутым дольщикам материального ущерба", - сказал он.

Влияние компенсационных взносов на отрасль будет зависеть от размера этих взносов. "В отличие от банков, застройщики, безусловно, перекладывают свои расходы на покупателей. Однако не думаю, что они будут поднимать цены в условиях жесткой конкуренции, которая наблюдается сейчас на рынке недвижимости – и в Москве, и особенно в Подмосковье", - сказал Таганов. По его словам, удорожание квартир в отдельных проектах приведет к тому, что покупатели их просто проигнорируют, и такие лоты останутся нереализованными. 

По словам руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлии Сапор, в первом квартале 2017 года наибольшим спросом даже в элитном сегменте пользовались квартиры средней площадью 72 кв. м – примерно 40% от всего спроса. Средние объемы реализации квартир площадью более 100 кв. м по договору долевого участия (ДДУ) совсем невелики, всего 6-8 штук в месяц. Самым востребованным является комфорт–класс - по итогам полугодия его доля составляет более 60% от общих объемов продаж по Москве. При этом средний бюджет покупки находится в пределах от 4,5 до 9 млн рублей, уточнила она.

Сапор считает, что если застройщики будут отчислять по 1% от всех продаж, то из оборота строительной сферы только в Москве будет уходить в среднем 2,5 млрд рублей в год. "Эти средства будут замораживаться, и застройщики не смогут их использовать, то есть вкладывать в новые проекты, инфраструктуру, развитие региона", - сказала она, заявив, что этих денег все равно не хватит на то, чтобы компенсировать средства даже нынешним обманутым дольщикам. Вместе с тем она заметила, что на ценах на квартиры данное нововведение никак не отразится.

Исполнительный директор "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Людмила Цветкова считает, что Фонд сможет компенсировать дольщикам стоимость квартир, так как, по ее словам, к компенсационному механизму могут прибегать не так часто из-за того, что большинство компаний до последнего будут стараться избегать процедуры банкротства. "Крупные игроки – это серьезные компании, они берут на себя обязательства и, разумеется, заинтересованы достраивать дома", - сказала она. 

Цветкова обратила внимание на то, что фактически пока нет четких правил, по которым будет работать Фонд. "Сейчас есть много вопросов: например, кому будет положена компенсация. Только тем, кто приобретает жилье впервые или еще тем, кто является инвестором?", - задалась она вопросом.

По ее словам, также пока непонятно, как будут расходоваться средства Фонда. "Можно ли будет использовать средства только в одном регионе или, например, деньги из Москвы можно будет перечислять в Волгоград? Если можно, то Москва станет локомотивом строительства жилплощади в регионах. За счет московских отчислений можно будет спасти много объектов в регионах", - пояснила она.

Цветкова также считает, что на ценах на квартиры отчисления в Фонд вряд ли отразятся, если застройщики должны будут перечислять 1,2% "Это в принципе эквивалентно действующей системе страхования ответственности застройщика", - пояснила она, заметив, что даже при повышении ставки до 2% цены расти не будут.

Против элиты

Управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая отмечает, что ограничение площади квартир, покупатели которых могут рассчитывать на компенсацию из Фонда, направлено против клиентской аудитории дорогостоящего сегмента. "Площадь средней квартиры элитного сегмента достигает 156 кв. м, премиального – 107 кв. м. Это значит, что если какой-либо дорогостоящий жилой комплекс превратится в долгострой, больше половины его дольщиков не получат компенсацию из государственного Фонда", - заметила она, пояснив, что подавляющее число участников долевого строительства в массовом сегменте смогут рассчитывать на средства из Фонда. 

С точки зрения покупателей дорогостоящего жилья, конечно, ничего хорошего в инициативе Минстроя нет, отмечает Литинецкая. "Как правило, они рассматривают вложение в элитную квартиру как инвестицию, и лишение их государственных гарантий компенсации будет воспринято как рост рисков вложения в долевое строительство элитного жилья", - говорит она.

Однако, по ее мнению, мера вполне оправдана: средняя стоимость квартиры в премиум-классе составляет порядка 45 млн рублей, в элитном – 137 млн рублей. При этом в дорогостоящем классе жилья есть проекты, насчитывающие как 30-40 квартир, так и 200-300 лотов. "Соответственно, покрытие одного такого банкротства (особенно столичного проекта) может быстро "обескровить" Фонд", - замечает она.

По словам Литинецкой, в массовом сегменте средняя стоимость квартиры в Москве составляет порядка 8 млн рублей: "Поэтому для завершения долгостроев на массовом рынке (даже с учетом большего масштаба проектов) средств Фонда должно хватить".

По мнению эксперта, в ближайшее время никакого влияния на рынок Фонд защиты дольщиков не окажет, так как он все еще не сформирован, и сейчас на рынке де-факто действует прежняя система страхования ответственности застройщика при посредничестве частных фирм. Кроме того, говорит Литинецкая, на переходный период, установленный правительством до июля 2018 года, будет действовать ставка отчислений 1,2%, которая вполне соответствует текущему размеру отчислений застройщиков в компенсационный фонд от каждого ДДУ. "Поэтому никаких скачков цен в связи с началом работы Фонда не ожидается", - заключает эксперт.

Сюжет

Статьи

152
Экономические новости